Investir et réussir en immobilier : les critères d’analyse

Posté par Estelle B. sur 19 janvier 2018
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Investir et réussir en immobilier suppose de respecter des critères précis et de ne pas faire jouer l’affectif. Situation, cible, bien, tout est à inspecter.

Comment investir et réussir en immobilier ?

Investir et réussir en immobilier n’est pas si compliqué qu’on le pense. Il suffit d’avoir de la méthode et de bien analyser le montage financier. Un chasseur immobilier peut vous aider dans votre recherche.

Qu’est-ce que l’investissement en immobilier ?

Investir et réussir en immobilier consiste à acheter un bien pour le louer afin de percevoir des revenus complémentaires et se constituer un patrimoine.

En général, cet investissement rentre dans des dispositifs fiscaux qui autorisent des économies sur l’impôt sur le revenu. Les loyers perçus financent aux trois quarts le prêt souscrit. Le solde est réglé par les économies d’impôt réalisées et un effort d’épargne réduit.

Enfin, les dispositifs légaux permettent un loyer un peu plus bas que la moyenne pour le locataire, garanti pendant toute la période d’investissement. Cela permet de trouver plus facilement des locataires.

Les points-clés pour investir et réussir en immobilier

Pour investir et réussir en immobilier en toute quiétude, plusieurs points primordiaux sont à considérer.

La localisation

Le premier critère pour se lancer dans l’investissement locatif consiste en une situation géographique optimum. On choisira un programme immobilier implanté dans une ville dont la démographie augmente depuis plusieurs années. L’offre de transports en commun doit également être étudiée.

La proximité des commerces et des principales zones d’activité professionnelle est aussi à prendre en compte. Enfin, le taux de logements vacants indique une ville prospère ou non.

Par ailleurs, si vous comptez gérer vous-même le bien, il vaut mieux acheter près de chez soi ou dans le même département. D’une part cela vous apporte une meilleure connaissance du quartier – par rapport à un investissement à l’autre bout du pays, d’autre part vous êtes plus proche s’il y a un problème.

La cible

Pour investir et réussir en immobilier, il faut aussi savoir quelle cible on vise. Un étudiant recherchera en priorité un studio et ne sera pas attiré par les mêmes quartiers qu’un jeune travailleur. Les commerces, les services, la vie de quartier seront différents.

De même, un étudiant louera quelques mois, tandis qu’un couple aura tendance à rester plusieurs années.

L’affectif

Investir et réussir en immobilier consiste surtout à ne pas faire entrer l’affectif dans la transaction. En effet, on n’investit pas dans une résidence secondaire ou une résidence principale. On ne cherche pas ici le coup de cœur mais un logement facilement louable, qui plaira à tous.

Il doit être le plus neutre possible et pratique, fonctionnel avant tout.

La défiscalisation plutôt que le rendement

On ne cherche pas dans le placement immobilier des rendements très importants. Ils sont de l’ordre de 3 à 4%. Le plus important consiste en la défiscalisation, par exemple avec la loi Pinel.

La sélection du promoteur et du locataire

Pour bénéficier des avantages fiscaux, l’investissement locatif doit obligatoirement avoir lieu dans du neuf. En ce cas, le choix du promoteur s’avère primordial. Il faut vérifier sa réputation, s’il respecte les normes, le taux de mixité (1/3 de logements sociaux, 1/3 d’investissement, 1/3 de résidences principales).

Le choix du locataire est aussi très important. Pour s’assurer qu’il paye bien ses loyers, vous pouvez exiger un garant, ou souscrire une assurance loyers impayés.

La gestion locative

Pour éviter les déboires de la location, on peut faire appel à une agence de gestion locative, qui se chargera de tout : recherche du locataire, visites, relances. Pour bien choisir le professionnel, vérifiez sa réputation, sa garantie financière, sa présence durable dans le tissu local.

Conclusion : investir et réussir en immobilier consiste à trouver le bon compromis en termes de surface, localisation, typologie du locataire, fonctionnalité du logement.

 

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