Calculer la rentabilité d’un bien immobilier

Posté par Estelle B. sur 8 mai 2019
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Comment savoir si son bien immobilier est rentable

Généralement, l’investissement immobilier nécessite un fort capital. C’est la raison pour laquelle, des précautions sont prises pour s’assurer de la rentabilité de la somme investie. Nous dévoilerons tout au long de cet article des indicateurs financiers très utiles pour savoir si votre investissement immobilier sera rentable ou non. Vous pourrez ainsi le comparer à d’autres placements.

 

Les éléments pour évaluer la rentabilité d’un investissement immobilier

  • De la manière dont vous allez financer cet achat. Allez-vous faire un investissement cash ou à crédit ? Dans le second cas, il y aura des frais supplémentaires à prendre en compte (intérêt de l’emprunt, cotisations d’assurance emprunteur, frais de dossier, etc.) et ces frais viendront également réduire vos revenus fonciers dans le calcul des impôts sur les revenus. Les paramètres de votre investissement vont fortement dépendre de toutes ces conditions et ils évolueront au fil des années.

 

  • De la fiscalité. Ce placement sera-t-il fait en votre nom propre ou au sein d’une SCI (qui peut elle-même être imposé à l’IR ou à l’IS) ? En outre, le montant d’impôts à payer sur vos revenus fonciers va également dépendre de votre TMI (tranche marginale d’imposition). Un ménage faiblement imposé profitera davantage d’une rentabilité nette élevée qu’un ménage qui est déjà dans une TMI de 30%, 41 % voire plus.

 

  • De l’évolution des prix de l’immobilier. La rentabilité brute détermine combien d’argent les loyers vont vous rapporter. Néanmoins, pour prendre en compte tous les paramètres d’un investissement locatif, il faut également s’intéresser à la plus-value ou à la moins-value réalisée à la revente. Le niveau du prix de vente par rapport au prix d’achat viendra réduire ou augmenter le rendement global de votre placement dans un appartement, une maison, un local, etc.

 

 

  • Le Cash – flow : La méthode du cash-flow consiste à déterminer les flux financiers c’est-à-dire, les entrées et les sorties d’argent sur une période donnée, généralement le mois ou l’année pour du locatif. Il s’agit d’un calcul très simple qui consiste à prendre en compte tous les flux de trésorerie qui concernent votre investissement :

Comme entrées, vous aurez principalement les loyers comme source de revenus. Il peut également y avoir des crédits ou des réductions d’impôts.

Comme sorties, vous aurez toutes les dépenses liées à ce bien immobilier. Vous y trouverez notamment toutes les dépenses qui sont déductibles des revenus fonciers ainsi que les impôts et contributions sociales sur les revenus locatifs nets. Cela peut vous permettre de savoir si votre investissement s’autofinance, c’est-à-dire que votre cash-flow est positif.

 

  • TRI à savoir le Taux de Rentabilité Interne (ou de Rendement Interne). Le TRI est un indicateur couramment utilisé pour tout type de placement. Son calcul permet de savoir quel est le taux de rentabilité moyenne que procure un placement sur plusieurs années en tenant compte de tous les paramètres. Cela permet d’avoir un taux lissé unique alors que le rendement net fluctue chaque année. C’est le même principe que pour le Taux Effectif Global (TEG) d’un prêt immobilier. Il s’agit de lisser dans le temps les entrées et les sorties afin de déterminer si un investissement est rentable ou non. Cela permet également des comparaisons plus simples entre différents produits.

 

  • La Valeur Actuelle Nette (VAN) : c’est un autre indicateur financier qui peut vous aider à prendre votre décision et à comparer différents placements. Il s’agit dans ce cas de connaître votre bénéfice final, de l’enrichissement que vous a procuré ce placement. Là encore, cet indicateur ne sert pas que pour un placement locatif. Vous pouvez même vous en servir pour votre épargne sur un livret A ou une assurance-vie.

 

Source Photo : Stephen Dawson & Pasacal Weiland/unsplash

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